Il faut louer un logement décent

En la matière la Loi SRU de décembre 2000 oblige le bailleur à délivrer un logement d’habitation décent au locataire. Le décret d’application de 2002 a précisé les caractéristiques d’un logement décent. D’autre part l’article 1719 du code civil précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit […]

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En la matière la Loi SRU de décembre 2000 oblige le bailleur à délivrer un logement d’habitation décent au locataire. Le décret d’application de 2002 a précisé les caractéristiques d’un logement décent. D’autre part l’article 1719 du code civil précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Cette obligation de délivrer un logement décent a été mise en place par la loi SRU (loi sur la solidarité et le renouvellement urbain) du 13 décembre 2000. Et son décret d’application, qui date du 30 décembre 2002, est venu préciser les normes qu’un logement doit satisfaire afin d’être considéré comme décent. Cette obligation de décence ne concerne que les baux à usage d’habitation principale ou mixte. Elle s’applique à un bail commercial dès lors que le preneur a son habitation principale dans une partie des locaux loués. Elle s’applique aussi aux logements loués nus comme aux meublés, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du preneur. N’y sont toutefois pas soumises les locations saisonnières à caractère touristique. S’agissant des baux ruraux, elle s’applique également lors de la signature d’un nouveau bail. Les caractéristiques de décences posées par le décret de 2002 concernent à la fois la sécurité physique et la santé des locataires, les éléments d’équipement et de confort et les surfaces et volumes habitables.

Sécurité physique et santé des locataires

Les matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité du locataire. Ainsi, le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
Les dispositifs de retenue des personnes, dans les logements et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Eléments d’équipement et de confort
Le logement donné à bail doit comporter :
– une installation permettant un chauffage normal, munie de dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement sachant que chauffage par bois uniquement ne répond pas aux normes de confort édictées par le texte ;
– une installation d’alimentation en eau potable assurant, à l’intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;
– des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
– une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
– une installation sanitaire intérieure au logement, comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
– un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Une surface habitable minimale
Le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant, soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions de l’article RI 11-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ainsi, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.
A défaut des sanctions Des mesures préventives ont été prises, afin d’inciter le bailleur à la délivrance d’un logement décent. Le droit à l’allocation logement est subordonné au fait que le propriétaire délivre un logement décent et les organismes sociaux débiteurs des prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place que le logement est décent. Le maire ou toute association de défense siégeant à la commission nationale de concertation, peuvent saisir les CAF ou les CMS A lorsqu’une situation de logement indécent est portée à leur connaissance, afin qu’elles procèdent aux vérifications. L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d’une demande de mise en conformité par le preneur. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au bailleur, à tout moment, sa mise en conformité. Cette action ne remet pas en cause la validité du bail en cours. À défaut d’entente entre le bailleur et le locataire et après saisine facultative de la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi et peut déterminer la nature des travaux ainsi que leur délai d’exécution au besoin sous astreinte. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux ordonnés.
En cas d’indécence et selon l’article 1719 du Code Civil le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Il a été jugé que la proposition de relogement du bailleur ne permet pas d’échapper aux travaux de mise en conformité. En revanche, les juges considèrent que le bailleur n’est pas tenu de faire les travaux dont le coût est disproportionné par rapport à la valeur du bien. Dans un tel cas, le bail est résilié pour perte économique de la chose.
Enfin, le bailleur pourra être sanctionné pénalement (article 225-14 du Code pénal), s’il loue un logement dont les conditions d’hébergement sont incompatibles avec la dignité humaine.

Xavier d’Hellencourt Avocat Spécialiste en droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine