L’immobilier va-t-il s’effondrer en 2013 ?

Pas de chute importante des prix de l’immobilier à prévoir cette année, ni de baisse forte de l’activité d’un secteur déjà bien affecté, d’après la FNAIM, qui a présenté ses perspectives pour l’année à venir et le bilan de 2012. Les évolutions de l’immobilier de luxe confirment cette tendance.

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Enfin, les prix sont à l’équilibre », a annoncé Jean-François Buet, président de la FNAIM, organisation des professionnels de l’immobilier qui regroupe 12 000 adhérents et représente 14 métiers. C’était lors de sa conférence de presse sur « le bilan 2012 du marché de l’immobilier ancien et les perspectives 2013 », qui s’est tenue à Paris le 8 janvier. Après une hausse de 7,3 % en 2011, au global, les prix n’ont augmenté que de 0,8 % l’an dernier. Toutefois, l’évolution n’est pas également répartie sur le territoire. En comparaison avec le 4ème trimestre 2011, au dernier trimestre de 2012, « les prix moyens ont amorcé une tendance à la baisse. En province, l’évolution est plus marquée alors qu’en Ile-de-France, au contraire, on est encore sur une légère augmentation des prix, mais on sent bien qu’on n’est plus sur la tendance des années précédentes », explique Jean-François Buet. Autre différentiel territorial, celui des prix de l’Ouest de la France, des régions du Nord-Est et de l’axe Paris-Lyon- Marseille. Alors que cette dernière zone est à l’équilibre, par exemple, les prix des villes de l’Ouest du pays qui avaient connu de fortes hausses, ont fait l’objet d’un réajustement. Sur une plus longue période, en effet, entre 1998 et 2007, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation importante, rappelle la FNAIM. « On constate que les prix ont au moins doublé suivant les régions durant cette période. Mais depuis, on est presque sur un équilibre des prix », explique le président de la fédération nationale de l’immobilier, soucieux de balayer l’hypothèse d’un « marché spéculatif » depuis 2007, et partant, d’une possible dégringolade des prix cette année.

Chute de l’activité
Si les prix sont « à l’équilibre », la chute est nette sur le plan de l’activité, qui se concrétise par la perte de quelques 10 000 emplois dans le secteur de l’immobilier. Au total, la FNAIM recense quelques 655 000 transactions réalisées en 2012, soit 150 000 de moins que l’année précédente. Une baisse « très importante », entre 15 et 20 % du volume des transactions, encore plus marquée qu’après la chute des subprimes, note Jean-François Buet. Pour lui « aujourd’hui, il y a un manque de confiance dans l’économie du pays qui génère un attentisme très important ». Autres motifs invoqués : les annonces liées à la fiscalité, les mesures de la loi de finances. « La plupart de nos concitoyens ne savent plus où on en est en matière de plusvalues immobilières », estime le président de la FNAIM. Pour la suite « le premier semestre 2013 risque fort de ressembler au deuxième semestre 2012 », prévoit Jean-François Buet. D’après les simulations de l’organisme professionnel, c’est une baisse des prix de 2 % environ qui devrait se vérifier. Quant à l’activité , « on ne va pas repartir sur une activité forte », avertit Jean-François Buet. Le volume des transactions pourrait encore baisser un peu. « Il n’y a pas de raison que cela remonte ou que cela redescende, sauf élément extérieur majeur. On devrait rester sur un volume équivalent à 2012 », pronostique- t-il.

Morosité
Les opinions des adhérents de la FNAIM, enregistrées lors d’un sondage, confirment les tendances énoncées par Jean-François Buet. Elles reflètent aussi le pessimisme de la profession. Ainsi, en 2012, « les confrères sont très nombreux à penser que les ventes ont diminué de plus de 20 % », note Jean-François Buet. Les professionnels de l’immobilier remarquent aussi que les délais pour finaliser une vente s’allongent. 85 % d’entre elles se réalisent dans un délai supérieur à quatre mois, alors qu’en 2011, 41 % des transactions étaient effectuées en moins de trois mois. En revanche, la perception d’une offre plutôt supérieure à la demande se développe, tout particulièrement sur les zones tendues, comme à Paris. « Les portefeuilles des agences ont commencé à se regarnir », se réjouit Jean-François Buet. Reste que, du coté des acquéreurs, on achète uniquement lorsque l’on ne peut pas faire autrement. Le nombre d’acquisitions de résidences secondaires diminue. Les deux tiers des achats concernent la résidence principale. Et même là, « l’acquisition plaisir ou confort » est reportée, explique Jean-François Buet : on n’achète plus pour le plaisir d’avoir une pièce en plus, une chambre d’amis, mais parce que la maison déborde d’enfants. Par ailleurs, les professionnels constatent que les clients avancent de nombreuses raisons pour renvoyer leur décision à plus tard : l’obtention d’un crédit qui s’avère complexe, la possibilité d’avoir un apport personnel, la confiance dans l’avenir, des prix considérés comme trop élevés… Du coté des vendeurs, « les motifs de la vente sont liés à un changement de situation familiale. (…). Il serait difficile de passer sous les 500 000 transactions, à cause des divorces, des naissances et des décès qui les rendent inéluctables », rassure Jean- François Buet. A en regarder le comportement des vendeurs, « les prix ne vont pas s’effondrer. On est sur des baisses mesurées. Les trois quarts des vendeurs sont prêts à baisser leurs prix. Mais il faut parfois six mois pour les amener à la réalité des choses. Dans les trois premiers mois, ils ne sont pas prêts », témoigne Jean-François Buet. Et après, ils n’acceptent de diminuer leur prétention initiale que de 2 à 5 % environ. Même les vendeurs de produits immobiliers de luxe sont obligés de consentir à des ristournes, révèle l’étude sur la chute du marché de l’immobilier haut de gamme en France, publiée le 4 janvier par le groupe Barnes, spécialisé dans ce type d’immobilier. Ainsi, ces deux derniers mois, le montant des offres d’achat de biens de plus de 2 millions d’euros était de 20 % moins élevé que les prix proposés par les vendeurs. Et, sur la totalité de l’année, les prix de vente des biens familiaux ont baissé de 10 à 15 %, par rapport à l’exercice précédent. Comme les prix, l’activité de l’immobilier de luxe a connu un net repli. En 2012, le nombre de transactions sur les biens immobiliers valant entre 1 et 2 millions d’euros a diminué de 28 %. Et la chute est encore plus rude, pour les biens plus coûteux (- 42%). Même les étrangers ne se laissent plus séduire par la vieille pierre parisienne. Sur la rive gauche de la Capitale, leur part parmi les acquéreurs de biens de plus d’1 million d’euros a diminué du quart. Mais cette tendance était déjà nette en 2011. Il ne faut pas compter sur eux pour acheter les éventuels hôtels particuliers à 50 millions d’euros qui se libèrent à Paris…