La location meublée : les raisons du succès

La location meublée s'est considérablement développée ces dernières années pour plusieurs raisons :

1. Une rentabilité plus élevée
Les loyers des biens meublés sont généralement plus élevés que ceux des biens loués vides, car ils incluent l'équipement du logement, ce qui permet au propriétaire d’améliorer la rentabilité de son investissement.

2. Une fiscalité avantageuse
Les revenus issus de la location meublée bénéficient d'un régime fiscal favorable, car imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel qui permet de déduire les charges et amortissements.

3. Une flexibilité du bail
Les baux meublés sont généralement plus courts (1 an renouvelable ou 9 mois pour les étudiants), ce qui permet aux propriétaires d’avoir plus de flexibilité (reprise du logement, changement de locataire, etc.).

4. Une demande forte
Il y a une forte demande de logements meublés, surtout dans les grandes villes, les villes étudiantes ou touristiques.

5. Une influence du tourisme - Développement des plateformes
Les locations meublées de courte durée (type Airbnb) ont également dynamisé le marché. Les propriétaires se tournent souvent vers ce modèle pour capter une clientèle touristique et profiter des revenus élevés générés par la location saisonnière.

Quelle est la particularité fiscale du régime réel ?
La particularité fiscale du régime réel en matière de location meublée réside dans la possibilité de déduire les charges réelles et d'amortir les biens du revenu imposable, ce qui peut considérablement réduire, voire annuler, l'impôt dû. Ainsi, au régime réel, vous pouvez déduire l'ensemble des dépenses réellement engagées pour l'activité de location meublée, telles que :
➜ Les intérêts d'emprunt,
➜ Les frais d'entretien et de réparation,
➜ Les assurances,
➜ La taxe foncière,
➜ La cotisation foncière des entreprises,
➜ Les honoraires de gestion ou de comptabilité,
➜ Les charges de copropriété,
➜ Le coût de l’acquisition du bien immobilier,
➜ Les amortissements (du bien immobilier - hors valeur du terrain - et du mobilier).
Sachant que l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) établit une règle spécifique concernant la déduction des amortissements. Cet article vise à limiter la déduction des amortissements lorsque l'activité LMNP génère un déficit fiscal. Cette disposition a été mise en place pour éviter les abus liés à des schémas de défiscalisation, où des déficits artificiels seraient créés pour réduire l'imposition globale. En résumé, l'article 39 C du CGI encadre strictement la déduction des amortissements, sachant que les amortissements non déductibles ne sont pas définitivement perdus. Ils sont simplement reportés et deviennent déductibles lorsque l'activité locative redevient bénéficiaire.

Ces déductions et amortissements viennent en déduction des recettes locatives brutes. Si les charges et amortissements déductibles dépassent les recettes, cela génère un déficit fiscal :
Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), les déficits ne sont imputables que sur les revenus de même nature (revenus locatifs meublés) et dans la limite de 10 ans.
Pour les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), les déficits sont imputés sur le revenu global.

Quels sont les changements intervenus en 2025 qui vont impacter le secteur de la location meublée ?
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 ambitionne de réguler les meublés de tourisme afin d’inciter les propriétaires à retourner vers la location «traditionnelle». Cette loi aligne les régimes fiscaux et a revu à la baisse l’ensemble des seuils et pourcentages. Ainsi, pour la location d’un bien non classé, l’abattement pour le régime micro-BIC passe de 50% dans la limite de 77 000 euros de loyers en 2024 à 30% dans la limite de 15 000 euros de loyers en 2025.
L’avantage fiscal est également réduit pour les logements de tourisme classé. Il était de 71% dans la limite de 188 700 euros de loyers. Il est désormais de 50% plafonné à 77 700 euros de loyers. De fait, les loueurs meublés paieront plus d’impôts sur les loyers qu’ils vont encaisser en 2025.
Autre changement important, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 homogénéise le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels et non professionnels. Ainsi, pour toute vente conclue à compter du 15 février 2025 (date de publication de la loi de finances 2025), quelle que soit la date d’acquisition du bien immobilier, les amortissements qui ont été déduits fiscalement seront réintégrés à la plusvalue, à l’exception des structures accueillant certains publics (chambres d’EPHAD, chambres médicalisées, logements d’étudiants en résidence universitaire). La loi de finances pour 2024 a également supprimé la réduction d’impôt pour frais de comptabilité à compter des revenus 2025. Il sera donc possible de les déduire en charges dans le régime réel.