Immobilier : le marché ne casse pas des briques

Des prix au mètre carré en baisse, des acheteurs qui se font de plus en plus rares, moins de transactions … le marché de l’immobilier en Picardie a une nouvelle fois reculé en 2014. Une étude publiée début janvier par Century 21 révèle qu’au niveau régional, en incluant le Nord-Pas-de- Calais, le prix du mètre carré a baissé de 6%, contre 2,8% à l’échelle nationale dans l’ancien. « Ce n’est pas si catastrophique que cela », nuance Élodie Fontaine, secrétaire de chambre à la FNAIM de Picardie, qui avance d’autres chiffres : une hausse de 3,5% du prix au mètre carré en Picardie pour les maisons et une de 0,1% pour les appartements.

Hervé Thélu, agent immobilier à Amiens, reconnaît « ne pas se retrouver dans la jungle des chiffres » mais constate « une profonde crise de l’immobilier ».

Des disparités sur le territoire

« Il m’arrive de devoir refuser des mandats » Hervé Thélu, agent immobilier

Pour le gérant de cette agence implantée depuis trente ans en centre ville, « les prix ont chuté de 30% depuis 2008, entraînant une baisse considérable des transactions. » Le professionnel admet toutefois de grandes disparités sur le territoire : « À Amiens, la situation se maintient, mais dans les zones plus rurales, c’est beaucoup plus compliqué. » Une analyse partagée par Guillaume Maupin, gérant de l’agence Maupin Immobilier située à Fleurines, à une dizaine de kilomètres à l’est de Creil, dans l’Oise. « En 2006, quand les visiteurs avaient un coup de cœur ils étaient prêts à signer tout de suite. Aujourd’hui, ils tiennent compte de beaucoup plus de paramètres : la proximité avec les transports, les écoles etc. », explique-t-il. Même constat au conseil régional des notaires de Picardie : « Le marché se maintient dans l’Oise en bordure de région parisienne, sur la côte et dans les grandes villes proches des bassins d’emplois et des autoroutes. »

Face à ces nouveaux comportements, les professionnels de l’immobilier doivent s’adapter. « Il m’arrive de plus en plus de devoir refuser des mandats. C’est catastrophique ! Dans certaines zones, certains biens sont devenus invendables », regrette Hervé Thélu qui ne met plus en vente « que 20% des biens estimés ».

Des biens devenus invendables Pour l’agent immobilier, le secteur est devenu « trop technique » : « Avant on achetait des mètres carrés, qu’ils soient en bon ou en mauvais état. Maintenant les acheteurs étudient tous les aspects d’un bien en devenant de plus en plus experts. » Le conseil régional des notaires de Picardie remarque de son côté que « les biens qui se vendent le mieux sont ceux sans défauts, les autres peuvent rester des années sur le marché. » La situation se complique pour les professionnels mais aussi pour les vendeurs. Hervé Thélu les distingue en deux catégories. Les premiers, qui vendent pour acheter. Pour eux, « l’opération est nulle car ils vendent pas cher et rachèteront pas cher. » Pour les seconds en revanche, qui vendent après un divorce ou un décès, c’est plus délicat : « Souvent ils perdent de l’argent. »

Des lourdeurs administratives L’étude de Century 21 révèle que la baisse des transactions concerne surtout la vente d’appartements (-6,9% en 2014). « Pas étonnant ! », ironise Guillaume Maupin, pointant du doigt la loi Alur : « Elle comporte trop de contraintes et allonge les délais de vente ». L’agent immobilier brandit une ramette de papier A4 pour illustrer ses propos : « Voilà la quantité de documents que la loi nous impose de rassembler pour conclure une vente ! » Depuis l’adoption de la loi en mars 2014, en cas de vente d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété, de nombreux documents supplémentaires doivent être remis à l’acquéreur avant la signature de l’avant contrat de vente. En plus du dossier de diagnostic technique, des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble ainsi qu’à la situation financière de la copropriété et du vendeur sont désormais requis. « Tout ceci est un frein à une reprise de notre activité », dénonce Hervé Thélu. Les acheteurs sont les seuls à ne pas souffrir de la morosité ambiante. « Ils sont en position de force », explique Guillaume Maupin. Leur pouvoir d’achat n’a jamais été aussi élevé en raison des prix au mètre carré et des taux d’emprunt historiquement bas. L’agent immobilier se veut optimiste pour 2015 : « Ce ne sera sans doute pas la meilleure année mais je pense que les acheteurs vont comprendre que tous les signaux sont au vert pour eux. »

L’évolution des prix au m2 par secteur géographique du 1er octobre au 30 septembre 2014 pour l’Aisne et l’Oise :

Appartements anciens :
Oise : -4,6%
Aisne : -0,9%
Beauvaisis : -0,5%
Compiégnois : 3,5%
Arrondissement de Saint-Quentin : -13,1%

Maisons anciennes :
Oise : -5,3%
Aisne : -6,1%
Beauvaisis : -0,3%
Compiégnois : 0,8%
Arrondissement de Saint-Quentin : -6,7%
*Chiffres Marché immobilier des notaires