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TVA bailleur : vous pouvez dorénavant effectuer votre option, local par local
Les activités locatives peuvent selon les cas être exonérées de TVA sans option, exonérées de TVA avec option, ou être soumises de plein droit à la TVA. Les activités locatives concernant les biens immobiliers à usage d’habitation sont exonérées de TVA sans faculté d’option. Si cette activité n’est pas soumise à la TVA, le bailleur ne pourra pas "récupérer" la TVA grevant les dépenses nécessaires à cette activité.
Concernant les activités locatives exonérées de TVA avec faculté d’option, on pense notamment à celle concernant la location de locaux professionnels.
À l’heure actuelle, on rappellera que conformément à l’article 260,2° du Code général des impôts, la location de locaux professionnels nus est certes exonérée de TVA, mais il est possible d’opter pour l’application de celle-ci.
Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Une fois exercée, l’option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée.
Cette option ne s’applique bien évidemment pas aux logements donnés en location nue ou meublée.
L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
L’une des conséquences les plus importantes de cette option concerne l’ouverture du droit à déduction. En effet, en optant pour la TVA, vous pourrez déduire la TVA ayant grevé les dépenses portant sur ce local. Il peut ainsi s’avérer intéressant, en présence de travaux important, de réfléchir à une telle option.
Cependant, la particularité de ce régime se trouve notamment dans sa portée, et la “contagion” qu’il crée. En effet, la doctrine administrative actuelle visée au BOI-TVA-CHAMP-50-10 considère que cette option s’applique par immeuble ou ensemble d’immeuble.
L’option qui est prise pour un immeuble s’applique ainsi à l’ensemble des locaux compris dans ce bâtiment. Une difficulté peut apparaître notamment lorsqu’un local change d’usage. À titre d’exemple, si un local passe d’un usage d’habitation à un usage professionnel, cette location se retrouve contaminer par l’option portant sur l’immeuble. Dès lors, celle-ci sera soumise à la TVA. On imagine bien que si cet événement n’a pas été anticipé, et notamment ses conséquences au regard de la TVA, le bailleur peut se retrouver dans une situation délicate, notamment en cas de contrôle des services vérificateurs.
Le Conseil d’État, dans le cadre d’un arrêt rendu le 9 septembre 2020 (n°439143), prend le contre-pied de la doctrine administrative. Au vu de cet arrêt, rendu notamment sur le fondement du droit communautaire, il est dorénavant possible de réaliser une option TVA non plus immeuble par immeuble, mais local par local. Cette prise de position de la haute juridiction administrative apporte ainsi un peu de souplesse et de sécurité dans la gestion des options TVA.
À titre de conseil pratique, pour isoler l’option TVA au local et cantonner ainsi le phénomène de contagion, il sera nécessaire d’apporter un soin particulier à la rédaction de cette option, et d’identifier de manière précise le local sur lequel portera celle-ci.
Il peut ainsi être opportun d’analyser l’intérêt de bénéficier de cette jurisprudence, et ses incidences sur les baux à venir avec votre conseil habituel.
Jérôme Mazères