OPCI : Un mode alternatif pour investir dans l’immobilier

L’ordonnance n°2005-1278 a créé l’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) pour faciliter l’accès des investisseurs à l’immobilier professionnel. Caractérisé par la souplesse de son régime, la pierre papier vise à créer un patrimoine composé essentiellement de l’immobilier mais aussi de produits financiers facilement cessibles. L’introduction des OPCI en France a pour objectif de booster la […]

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Les OPCI ont pour objectif de faciliter l’accès des investisseurs à l’immobilier professionnel.

L’ordonnance n°2005-1278 a créé l’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) pour faciliter l’accès des investisseurs à l’immobilier professionnel. Caractérisé par la souplesse de son régime, la pierre papier vise à créer un patrimoine composé essentiellement de l’immobilier mais aussi de produits financiers facilement cessibles.

L’introduction des OPCI en France a pour objectif de booster la rentabilité des investissements immobiliers via la diversification des moyens de financement. Entre 2008 et 2018, les OPCI ont enregistré une performance globale de + 4,9% : c’est ce qui ressort d’une étude réalisée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) en collaboration avec l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). En optant pour cet organisme, les investisseurs peuvent accéder aux marchés immobiliers via l’acquisition des parts ou actions de l’organisme. La souscription se fait en principe par un compte-titres ou une assurance multi-supports. En plus de la possibilité d’investir une somme modeste, l’épargnant peut racheter ses parts à n’importe quel moment. À la différence des Organisme de placements collectif en valeurs mobilières (OPCVM), le capital d’un OPCI est constitué des parts de sociétés non cotées sur les marchés financiers. L’optique est de diminuer les risques contre les aléas du marché en plaçant le capital dans des immeubles destinés à la location. Composé d’au moins 60% des actifs immobiliers, le capital de l’OPCI contient au minimum 10% des actifs liquides pour combler les éventuelles demandes de retraits. L’acquisition des biens immeubles peut se faire d’une manière directe ou via des sociétés à dominante immobilière. Grâce à la loi Macron, les OPCI peuvent investir, à titre accessoire, dans des biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur fonctionnement et usage. Par ailleurs, le véhicule d’investissement peut également gérer une partie des instruments financiers et de dépôts.

La forme juridique des OPCI diffère entre une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et un Fonds de placement immobilier (FIP). La principale différence réside dans le fait que la première entité est dotée de la personnalité morale tandis que la deuxième n’en dispose pas. Contrairement à la SPPICAV qui confère à ses associés le statut des actionnaires, les porteurs de parts d’un FPI sont des copropriétaires des valeurs mobilières sans les avantages conférés à un actionnaire.

Obligation d’information envers les investisseurs

La gestion de l’OPCI est en principe assurée par une société de gestion agréée par l’AMF. En plus de la gestion des portefeuilles, l’entreprise se charge également des tâches administratives, comptables et financières de l’OPCI.

Grevée d’une obligation d’information envers les investisseurs, la société de gestion doit mettre à la disposition des investisseurs un Document d’information clé pour l’investisseur (DICI) portant sur les diverses caractéristiques du produit, sa politique d’investissement, ses éventuels risques et coûts, ainsi qu’une mention des gains et pertes potentiels. Le manquement à cette obligation peut entrainer l’atteinte à la protection des investisseurs et par conséquent la mise en jeu des sanctions par la commission des sanctions de l’AMF.

L’investisseur pourra également demander les autres documents importants tels que le prospectus, les fiches de produits et la publication des rapports annuels. En agissant pour le seul intérêt des porteurs des parts, le gestionnaire doit en plus respecter les diverses règles de loyauté, de professionnalisme et du traitement équitable. Le non-respect de ces obligations peut exposer la société de gestion à des sanctions administratives, civiles et/ ou pénales.

Rendement et fiscalité d’un OPCI

À la clôture de chaque exercice, l’OPCI s’engage à distribuer les dividendes aux porteurs de parts. D’une part, les SPPICAV rétrocèdent aux actionnaires au moins 85% des loyers perçus et un minimum de 50% des plus-values réalisées sur la cession des biens. D’autre part, les FPI distribuent à leurs investisseurs au moins 85% des revenus locatifs plus un minimum de 85% des plus-values de cession des actifs.

Enfin, le régime fiscal applicable à un OPCI dépend de son statut juridique. Le porteur des parts d’une SPPICAV pourra choisir entre un Prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30% et une soumission à l’impôt sur le revenu. Dans le cadre d’un FPI, les loyers perçus par les investisseurs appartiennent aux revenus fonciers tandis que les gains sont soumis au régime des plus-values immobilières.