Bail quoi ? … Bail emphytéotique !

Publié dans le numéro 3519 par

 

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Le bailleur d’un immeuble loué à un commerçant par bail emphytéotique entendait obtenir la révision triennale du loyer. La Cour d’appel avait fait droit à cette demande et multiplié le loyer par près de 20! Adoptant la position inverse, la Cour de cassation écarte la demande de révision triennale.
Les régimes locatifs excluant le statut des baux commerciaux sont bien connus des juristes. Ils suscitent en revanche souvent la surprise des parties, surprise du locataire, privé du droit au renouvellement caractérisant la propriété commerciale, mais aussi parfois surprise du bailleur, lequel est ici privé de la révision de loyer espérée. En effet, si la mise à l’écart du statut des baux commerciaux a surtout des inconvénients pour le locataire, elle en présente aussi pour le bailleur.

Inconvénients pour le locataire
La propriété commerciale est radicalement exclue lorsque le commerçant exerce son activité dans un bien du domaine public de l’Etat ou d’une collectivité publique (exemple, le palais de justice où il exploite la buvette…). Seule une convention d’occupation précaire ou une concession peut alors être consentie. Elle est de même exclue dans les cas où les locaux sont loués à l’exploitant par un bail emphytéotique (art. L. 145-3 C. co.), un bail à construction (art. L. 251-6 C.C.H.) ou un créditbail immobilier. Mais, dans ces trois cas, des figures locatives complexes, comportant deux étages de relations contractuelles, permettent à l’exploitant de bénéficier de la propriété commerciale de manière temporaire, à l’égard de son seul partenaire contractuel interposé dans la relation avec le propriétaire.
Ainsi, dans un crédit-bail, le crédit-preneur ne bénéficie pas de la propriété commerciale vis-à-vis du crédit-bailleur. Mais en cas de sous-location par le crédit-preneur (SCI, par exemple), le sous-locataire est titulaire de la propriété commerciale dans ses rapports avec le crédit-preneur. Celui-ci doit le renouvellement du bail, mais dans la limite de la durée du crédit-bail seulement. À l’issue de celui-ci, l’exploitant ne peut opposer au crédit-bailleur nul droit à la propriété commerciale ; le crédit-preneur n’a en effet pu lui transmettre plus de droits qu’il n’en avait lui-même. La figure du bail à construction assorti d’un sous-bail est comparable.
Quant au bail emphytéotique, il est régi par le Code rural, mais néanmoins utilisé en ville. C’est un bail de longue durée (18 à 99 ans) conférant un droit réel au preneur (appelé emphytéote). Celui-ci peut donc sous-louer sans restriction. Le Code de commerce tranche la combinaison avec le statut des baux commerciaux : l’emphytéote, même exerçant un commerce dans les lieux, ne bénéficie pas du statut, alors que celui-ci s’applique dans les rapports de l’emphytéote avec son sous-locataire commerçant, mais sans que l’occupation de celui-ci puisse excéder la durée du bail emphytéotique (art. L. 145-3 C. co.). Rappelant cela, l’arrêt se borne à confirmer ce qui était connu. Plus étonnante est sa prise de position sur la révision.

Inconvénients pour le bailleur
L’article L. 145-3 du Code de commerce énonce que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux baux emphytéotiques « sauf en ce qui concerne la révision du loyer ». En invoquant la révision triennale prévue par l’article L. 145-38, le bailleur semblait respecter la loi à la lettre. Comment expliquer le refus de la Cour de cassation ?
Il serait inconcevable qu’elle ait voulu bafouer une règle légale explicite ; le principe de la révision ne peut-être exclu. L’arrêt précise qu’est inapplicable l’article L. 145-33. Cet article énonce que le loyer doit être fixé à la valeur locative. Il s’applique à titre exceptionnel lors de la révision triennale, lorsqu’est établie une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de valeur locative de plus de 10 %. En d’autres termes, le déplafonnement lors de la révision est exclu, ce qui est justifié car le bail emphytéotique comporte par principe un loyer modique, mais la révision plafonnée en fonction d’un indice reste au contraire applicable. Ainsi l’arrêt respecte à la fois la loi qui prévoit la révision, et la volonté des parties ayant choisi un type de bail à loyer modique.

Bernard-Henri Dumortier,
docteur en droit, avocat au barreau de Lille